|
|
|
| |
Investera i fastigheter
Kollapsen av den amerikanska bostadsmarknadsbubblan betonar hur viktigt det är att räkna ut hur mycket en egendom verkligen är värd, från ett grundläggande perspektiv. Kontrollera att du inte betalar för mycket för en fastighet!
Här är några måttstockar för att undvika att investera i en bubbla:
Pris kontra hyresintäkt
Relativa priser
Överkomlighet
Pris för nybyggnation
Vad är en fastighet värd?
För att vara helt känslolös, kan ett hus/fastighet anses, ur ett visst perspektiv, att vara en tillgång som du tjänar pengar på (särskilt om du inte bor i det, men avser att hyra ut det).
Några idéer om hur man kan värdera dessa tillgångar har utvecklats i samband med aktiemarknaden. Värdet på en aktie är nettonuvärdet, dvs värdet av alla förväntade framtida vinster från aktien, diskonterade för risk, för att finansiera kostnader och för tid-preferens. Eftersom ingen vet vilka riskerna är, etc, precis som en aktieanalytiker så kan man falla tillbaka på några tumregler:
Värderingsverktyg 1: pris kontra hyra
På aktiemarknaden finns en mycket populär tumregel i form av ett pe-tal som mäter hur högt företagets nettoresultat är i förhållande till priset på aktien. För ett vanligt företag, skulle ett pris/vinst förhållande vara mellan 9 och 18 för att anses vara inom det normala intervallet. Allt över det anses som högt. Alternativt avkastningen från bolagets aktier på mellan 5,5% till 10% anses vara normalt (priset/hyra förhållandet är det reciproka värdet för avkastning).
Eftersom strömmen av framtida inkomster kan förväntas bli högre i ett företag som växer snabbt, kan det anses vara normalt för en "tillväxt aktie" att den prissätts upp till 20 eller 30 gånger vinsten.
Det är samma principer för dig som ska investera i fastigheter. Vad som allmänt kan betraktas som skäligt liknar vad som anses rimligt i aktiemarknaden, trots att fastigheter förväntas ge något mindre, kanske för att en fastighets värde skrivs av mindre över tiden än tillgångarna i ett typiskt företag. Pris / hyra förhållandet (eller brutto hyra avkastning) är fastighetens motsvarighet till pris / vinst för en aktie.
Här är några tumregler för fastighetsmarknaden:
Här är en måttstock för dig som tänkt att investera i fastigheter:
Priset/hyresintäkt ratio, avkastning i %
5 20 Mycket undervärderad
6,7 15 Mycket undervärderad
8,3 12 Undervärderade
10 10 Undervärderade
12,5 8 På gränsen undervärderad
14,2 7 Rimliga priser
16,7 6 Rimliga priser
20 5 På gränsen övervärderade
25 4 Övervärderade
33,3 3 Övervärderade
40 2,5 Mycket övervärderade
50 2 Mycket övervärderade
När ett starkt tillväxtsvärde förväntas inom en snar framtid, t ex mark på en oupptäckt men vacker strand, eller bostäder i ett område vars infrastruktur för kommunikation håller på att uppgraderas, eller en fastighet på ett område med hög tillväxt, då kan ett relativt svag nuvarande ratio vara acceptabel.
Den vanliga husköparen vill ha ett hus att bo i. Varför skulle han då värdera bostäder efter dess uthyrningsintäkter?
När han ser sig omkring, ser den genomsnittliga personen att även om en bostad är dyr, så verkar den också i allmänhet att öka i värde. Han behöver ett hus, och om han väntar så kommer han förmodligen att få betala mer för det. Och om han köper i en stad där bostäder rent allmänt tenderar att öka i värde, så kommer han inte att förlora pengar om han köper nu, oavsett vilka signaler som skickas med alla dessa nyckeltal.
Kanske 90% av alla hus-ägare har inte för avsikt att hyra ut sitt hus. Så vad är relevansen av pris / hyra ratio?
Det finns en hel del praktiska skäl för denna invändning. Och det finns flera goda anledningar till att människor bör vara uppmärksamma på att undersöka värderingsparametrarna.
Om ränteläget är högt, så tenderar detta att betyda att intresset för att köpa ett hus är lägre jämfört med vad kostnaden är för att hyra ett hus:
Potentiella köpare kommer att betala mer för att låna från banken (för att köpa) än de betalar om de skulle hyra ett hus. Många kommer att gå från att vara köpare till att bli hyresgäster.
Företagare kommer att finna det vettigt att köpa hus för att tjäna pengar, det vill säga köpa för att hyra ut dem.
Båda dessa faktorer sätter press på bostadspriserna.
Om bankräntorna är låga, tenderar till att intresset för att köpa ett hus är högt, jämfört med kostnaden för att hyra ett hus:
Potentiella köpare kommer att tycka att köpa ett hus innebär att man betala mindre till banken, än det kostar att hyra ett hus. Köpare, särskilt förstagångsköpare, kan ha svårt att finansiera sina bostäder. Bankerna kommer att vara oroliga över att låna ut till såna som ligger på gränsen i förhållande till sina inkomster. Då en höjning av räntan kan innebära en finanasiell kris för låntagaren.
En huspris cykel kan ses som en slags cirkel, då hus priser pendlar mellan en avkastning från (säg) 4% till 11%.
När avkastningen sjunker ner till 4% så bör man avvakta.
Och då den ökar till 11% så signaleras det för tillfälle att investera.
Värderingsverktyg 2: relativa priser
Människor tenderar att aktivt leta efter billigare och bättre alternativ. Där husen är mycket högt prissatta, kommer folk att söka efter billigare alternativ.
Så om du ska köpa egendom som är otroligt dyrt/kvadratmeter - se upp.
I viss mån gäller denna logik internationellt. Överväg - är den genomsnittliga moskovitiska inkomstpotentialen verkligen så mycket högre än den parisiska, romerska, Dubliner, eller i Wien? Uppenbarligen inte. Så Moskvas lägenhetspriser på € 10,000 per kvm, verkar övervärderade.
Likaså Bryssel (Belgien) tydligen är undervärderade - de ligger i ett höginkomstland och dess bostäder värderas till priser som liknar Östeuropa.
Dessa anomalier kan pågå länge. Men till slut, så kommer de relativt höga huspriserna att komma ner till jorden igen.
En ekonomisk kris, en valutakris, och pang - huspriserna faller, och är inte längre ur fas med verkligheten.
Värderingsverktyg 3: ÖVERKOMLIGHET
Om huspriserna är så höga att mycket få personer faktiskt har råd att köpa dem, så kommer sannolikt dess värde att sjunka i framtiden. Enkelt, eller hur?
Just det. Men hur man mäter när priserna är "höga"?
Tja, en rimlig värdemätare är ett lands BNP / capita, som en multipel av huspriserna per kvm. I ett land där förhållandet mellan huspriser och BNP / capita är hög, då det är en rättvis gissning på att husen är övervärderade.
Värderingsverktyg 4: förhållandet huspriser och att bygga nytt
Om huspriserna är mycket högre än kostnaden för att bygga nytt(byggkostnaden), är det motiverat att bygga.
Som när en ny leverantör kommer in på bostadsmarknaden, och som då tenderar att sätta press på priserna. Så när huspriserna är mycket högre än vad det kostar att bygga nytt, då är det ett tecken - och då ett troligt tecken för att priserna kommer att sjunka.
Källa: www.globalpropertyguide.com
|
|
|
|
|